Unico Treuhand AG

Kein Geschäft mit Geschäftsliegenschaften

24.08.2005 | Kein Geschäft mit Geschäftsliegenschaften

Beat Feurer

Bleich vor Entsetzen sitzt Albert Meier am Küchentisch. Soeben hat er seiner Frau die neuste Hiobsbotschaft vom Steueramt vorgelegt: eine Steuerrechnung von CHF 311'000 für das Jahr 2001. Bisher betrugen die jährlichen Steuerrechnung immer ca. CHF 26'000. Was ist geschehen?

Geschäftsaufgabe
Albert Meier hat bis Ende 2001 einen florierenden Restaurationsbetrieb geführt. Altershalber entschloss er sich jedoch, die Tätigkeit ab dem 1. Januar 2001 aufzugeben und hat das Gebäude ab diesem Tag weitervermietet. Bis zur Geschäftsaufgabe versteuerte Albert Meier einen jährlichen Gewinn von rund CHF 100'000. Dies unter anderem auch deshalb, weil er auf der Liegenschaft jährlich schöne Abschreibungen vorgenommen hat, welche ihm somit halfen, die Steuern zu „optimieren“.

Ein Bumerang
Doch genau diese Optimierungen wurden nun für Albert Meier zum Bumerang. Mit der Geschäftsaufgabe durchläuft nämlich die Liegenschaft eine wundersame Verwandlung. Sie wird vom Steuer sparenden Prachtsschmetterling zum hässlichen, unappetitlichen Räuplein. Es findet genauer gesagt eine so genannte „Privatentnahme“ statt, die Liegenschaft gilt somit ab sofort nicht mehr als Geschäftsvermögen. Mit gravierenden Folgen:

  1. Für die Staats- und Gemeindesteuern werden sämtliche vorgenommene Abschreibungen rückgängig gemacht und besteuert. Zusätzliche Steuern: 105’000
  2. Für die Bundessteuer und wird sogar die Differenz zwischen Buchwert und Verkehrswert besteuert. Zusätzliche Steuern: 180’000
  3. Dasselbe gilt für die AHV. Zusätzliche Forderung: 140’000

Albert Meier hat es ausgerechnet. Die so entstandenen Steuerfolgen überschreiten sämtliche früher erzielten Steuereinsparungen aus Abschreibungen um das Doppelte – ein schlechtes Geschäft also.

Wie bezahlen?
Zur bitteren Einsicht gesellt sich gleich auch noch die Frage, wie denn die Steuerforderungen von CHF 311'000 plus die AHV-Rechnung von weiteren CHF 140'000 zu bezahlen sei. Albert Meier hat nämlich auch im Jahr der Geschäftsaufgabe nur den üblichen Gewinn erzielt. Über flüssige Mittel verfügt er im Umfang von lediglich CHF 50'000. Eine Katastrophe, welche die weitere finanzielle Zukunft Meiers also durchaus ruinieren kann.

Achtung vor Steuersparmodell
Nur in den wenigsten Fällen lohnt es sich somit, Liegenschaften in die Geschäftsbuchhaltung aufzunehmen und über Amortisationen Steuern sparen zu wollen. Der Bumerang kommt bestimmt, wenn nicht früher, so doch später und die schönen Steuerersparnisse wandeln sich unter Umständen gar in einen finanziellen Ruin.

Meine Empfehlung
Es lohnt sich also in aller Regel, auf kurzfristige Steuereinsparungen zu verzichten und die Liegenschaften nicht in der Buchhaltung zu führen.

Aber Achtung: Der Spielraum ist begrenzt. Der Fiskus untersucht nämlich bei Einzelfirmainhabern, ob eine Liegenschaft Geschäftsvermögen darstelle oder nicht. Stellt er fest, dass die Liegenschaft zu mehr als 50 % geschäftlich genutzt wird, wird er diese dem Geschäftsvermögen zuweisen und zwar auch dann, wenn der Einzelfirmainhaber die Liegenschaft nicht in der Buchhaltung führt. Der Fiskus ist im übrigen frei, eine einmal getroffene Qualifikation jederzeit zu ändern. Steuerpflichtige können sich also nicht auf frühere Veranlagungsverfügungen berufen.

Wie prüft der Fiskus ganz konkret, ob eine Liegenschaft als Geschäftsvermögen gilt? Er stellt üblicherweise auf die Mieteinnahmen ab. Dabei vergleicht er, wie viel Einnahmen aus der Vermietung von Räumen erzielt werden, welche nicht zum Geschäftsbetrieb gehören. Übersteigen diese 50 % der Gesamteinnahmen, gilt die Liegenschaft nicht als Geschäftsvermögen und umgekehrt.

Aufgepasst bei Eigenmietwerten
Bei den dargestellten Berechnungen bezieht der Fiskus auch allfällige Eigenmietwerte ein. Einwendungen, wonach damit möglicherweise ein verzerrtes Bild entstehe, wurden bisher meist unter den Tisch gewischt. „Falsch“, sagt hier das Bundesgericht in einem neueren Urteil vom 9. Mai 2005. Es gehe nicht ohne weiteres an, „einem Eigenmietwert, der seit Jahren unverändert geblieben ist und offensichtlich nicht dem Marktwert entspricht, einen effektiv erzielten Mietzins gegenüberzustellen“. Die Steuerbehörde muss also bei ihren Beurteilungen grundsätzlich auf die Marktsituation abstellen.

Fazit
Lassen Sie es gar nicht so weit kommen:

  1. Vermeiden Sie wenn immer möglich, dass Ihre Liegenschaft zu Geschäftsvermögen qualifiziert werden kann
  2. Sollte dies schwierig sein, hilft meist die Umwandlung der Einzelfirma in eine Personengesellschaft, denn dabei sind die Steuerpflichtigen in aller Regel frei, die steuerliche Qualifikation der Liegenschaft selber vorzunehmen
  3. Wenn Sie Liegenschaften in der Buchhaltung führen, prüfen Sie frühzeitig Massnahmen, die zu einer steuerlichen Umqualifikation führen können

Nur so stellen Sie sicher, dass das Geschäft des Fiskus mit Ihren Liegenschaften nicht zu Ihrem Ruin wird.

Quelle: Hauseigentümerverband vom 15.09.2005

 

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